Förordning (1978:384) om beräkning av låneunderlag och pantvärde för bostadslån

1 §  Låneunderlag och pantvärde enligt nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:692) och ombyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:693) fastställs med iakttagande av bestämmelserna i denna förordning.

1 a §  Om lånesökanden beviljas bidrag enligt förordningen (1990:1369) om statligt investeringsbidrag för ny- och ombyggnad av bostäder, skall det låneunderlag som beräknas med tillämpning av 2--11 a §§ (schablonlåneunderlaget) minskas med ett belopp som motsvarar 80 procent av bidraget. Det låneunderlag som vid nybyggnad beräknas enligt 11 b § (pk-låneunderlaget), respektive det låneunderlag vid ombyggnad som enligt 13--17 §§ beräknas med utgångspunkt från faktiska utgifter, skall minskas med hela det bidragsbelopp som beviljas enligt nämnda förordning.

2 §  I låneunderlaget ingår följande markkostnader:

• 1. Kostnader för mark, inklusive kostnader för gator och andra allmänna platser som normalt ställs i ordning för att tillgodose ett områdes behov av sådana anläggningar (tomtkostnader), med belopp som länsbostadsnämnden har bestämt för kommunen eller för en del av den. Belopp för tomtkostnader skall bestämmas på ansökan av kommunen och motsvara kostnader i områden utan samlad bebyggelse.
• 2. Kostnader för trafik- och elanläggningar på kvartersmark, grundberedning, grovplanering, finplanering och tomtutrustning (exploateringskostnader) med belopp som motsvarar skäliga kostnader för sådana anläggningar och åtgärder.
• 3. Kostnader för anläggningar för vattenförsörjning och avlopp på kvartersmark samt för anläggningsavgifter för allmän vatten- och avloppsanläggning (va-kostnader) med belopp som motsvarar skäliga kostnader för sådana anläggningar och avgifter.

För byggnadsprojekt i områden med samlad bebyggelse skall exploateringskostnader och va-kostnader ingå med belopp som motsvarar sådana kostnader i områden utan samlad bebyggelse.

Beloppen för tomtkostnader, exploateringskostnader och va-kostnader, exklusive byggherrekostnader, får inte överstiga de maximibelopp som kan beräknas enligt följande sammanställning.

________________________________________________________________________

Hustyp                                  Tomt-           Exploa- Va-kost-

                                        kostnader       terings- nader

                                                        kostnader

________________________________________________________________________

1. Friliggande småhus med ett avstånd

av minst 8 meter till närmaste hus,

kronor per hus.                         100 000         56 000   70 000

2. Övriga hus:

a) Hus med mindre än två vånings-

plan, kronor per hus.                    50 000         76 000   53 000

b) Hus med två men mindre än tre

våningsplan, kronor per kvadrat-

meter bruksarea ovan mark.                  320            585      345

c) Hus med tre eller flera vånings-

plan, kronor per kvadratmeter bruks-

area ovan mark.                             245            425      255

Beloppen för tomtkostnader, exploateringskostnader och va-kostnader multipliceras med faktorn 0,9 om exploateringen på grund av markbeskaffenheten i ett visst område är särskilt lätt, och med 1,2 om exploateringen i området är särskilt svår.

3 §  Byggnadskostnader ingår i låneunderlaget enligt bestämmelserna i 4--8 §§.

4 §  Utgångspunkt för beräkningen är beloppen i en baskalkyl som boverket fastställer. Beloppen skall bestämmas så att summan motsvarar de beräknade kostnaderna för att uppföra hus med en standard som uppfyller de grundläggande kraven i verkets föreskrifter för nybyggnad. I baskalkylen får därutöver endast ingå belopp för kostnader som beror på större ytor än som följer av de grundläggande kraven och bättre utförande i fråga om yttertak, fasader, grundläggning, fönster eller ytskikt i bad- och duschutrymmen.

5 §  I låneunderlaget får även ingå skäliga kostnader för sådana åtgärder och ändamål som anges i nedanstående sammanställning till den del kostnaden, exklusive byggherrekostnad, inte överstiger de angivna maximibeloppen.

________________________________________________________________________

Åtgärder och ändamål                    Maximibelopp

________________________________________________________________________

• 1. Åtgärder som medför lägre energiför- brukning:

a) Hus med en lägenhet och egen upp-    30 000 kronor per

värmningsanläggning                     lägenhet, dock högst det

                                        kapitaliserade värdet av

                                        besparingen

b) Övriga hus                           20 000 kronor per lägenhet, dock

                                        högst det kapitaliserade värdet

                                        av besparingen

2. Andra åtgärder än åtgärder enligt    350 kronor per kvadratmeter

1 som begränsar kostnader för           bruksarea ovan mark, dock

drift och underhåll                     högst 20 000 kronor per lägenhet

• 3. Andra åtgärder än åtgärder enligt 20 000 kronor per lägenhet 1 eller 2 som medför en högre standard på bostadslägenheter med tillhörande utrymmen

4. Åtgärder som underlättar framtida    700 kronor per kvadratmeter

ändringar av byggnaden                  bruksarea ovan mark, dock högst

                                        40 000 kronor per lägenhet

5. Särskilt kostnadskrävande utform-    350 kronor per kvadratmeter

ning av hus eller den yttre miljön      bruksarea ovan mark, dock högst

                                        20 000 kronor per lägenhet

7 §  Summan av de belopp som har beräknats enligt 4 § respektive 5 § multipliceras med 0,8 (justeringsfaktor).

Summan av de belopp som har beräknats enligt 4 § skall efter omräkning med justeringsfaktorn multipliceras med en ortskoefficient som anges i en till denna förordning fogad förteckning (bilaga).

För byggnadsprojekt på mindre orter i Värmlands, Kopparbergs, Västernorrlands, Jämtlands, Västerbottens och Norrbottens län får länsbostadsnämnden i fråga om mindre projekt bestämma en högre ortskoefficient än vad som följer av andra stycket. Närmare föreskrifter om förutsättningarna för att bestämma en sådan högre koefficient och i vilka kommuner detta får ske, meddelas av boverket.

8 §  Summan av de belopp som har beräknats enligt 4 § skall vidare efter omräkning med justeringsfaktorn och ortskoefficienten enligt 7 § multipliceras med en tidskoefficient som fastställs för en månad i taget. Tidskoefficienten fastställs av boverket på grundval av statistiska centralbyråns faktorprisindex för gruppbygge av småhus exklusive löneglidning och efter avdrag för en beräknad rationalisering motsvarande 0,2 procentenheter per månad.

I fråga om preliminärt beslut om lån enligt 8 § förordningen (1986:694) om handläggning, förvaltning, m. m. av bostadslån och räntebidrag och beslut om lån enligt 12 § samma förordning tillämpas den tidskoefficient som gäller när beslutet meddelas.

I fråga om slutligt beslut om lån skall för varje hus eller grupp av hus för tiden från påbörjandet av de egentliga byggnadsarbetena till färdigställandet tillämpas en tidskoefficient som motsvarar ett vägt medeltal av de tidskoefficienter vilka under samma tid har gällt i fråga om preliminärt beslut.

Preliminärt beslut får omprövas med tillämpning av tidskoefficient enligt tredje stycket, om beslutet avser ett särskilt stort projekt eller annars särskilda skäl föreligger.

9 §  Till summan av de belopp som har beräknats enligt 2--8 §§ får tillägg göras för den särskilda kostnad som beräknas uppstå genom att byggnadsföretaget bedrivs vintertid (vintertillägg). Närmare föreskrifter om beräkning av vintertillägg meddelas av boverket.

10 §  I fråga om hyres- och bostadsrättshus får till summan av de belopp som har beräknats enligt 2--9 §§ tillägg göras för skäliga kostnader för konstnärlig utsmyckning och gestaltning, dock högst med 25 kronor per kvadratmeter bruksarea ovan mark.

Om bidrag har lämnats enligt förordningen (1987:316) om bidrag till konstnärlig utsmyckning i bostadsområden, får tillägg enligt första stycket göras endast för resterande kostnad för utsmyckning eller gestaltning.

11 §  Till summan av de belopp som har beräknats enligt 2--10 §§ får tillägg göras för räntekostnader enligt bestämmelserna i andra och tredje styckena.

Tillägg får göras för beräknade räntekostnader under byggnadstiden på ett belopp som motsvarar de i låneunderlaget inräknade markkostnaderna. I fråga om lån för egnahem skall tillägget i stället avse den byggnadstid som kan beräknas när lånebeslut enligt 8 eller 12 § förordningen (1986:694) om handläggning, förvaltning, m. m. av bostadslån och räntebidrag meddelas. Tillägget skall bestämmas med tillämpning av den räntesats som vid tidpunkten för lånebeslutet gäller enligt 35 § första stycket nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:692) beträffande ränta på bostadslån.

Om lånet avser hus som anges i 43 § första stycket 2 nybyggnadslåneförordningen för bostäder, får tillägg även göras för räntekostnader under tiden från färdigställandet av huset till tidpunkten för utbetalning av bostadslånet. Tillägget skall motsvara låntagarens beräknade räntekostnader för krediter som belöper på låneunderlaget för bostäder, till den del räntekostnaderna överstiger låneunderlaget multiplicerat med den garanterade räntesats som gäller för det första året av lånetiden.

11 a §  I fråga om egnahem eller småhus som skall upplåtas med bostadsrätt får till summan av de belopp som har beräknats enligt 2--11 §§ tillägg göras för skäliga kostnader för

• 1. sådan särskild kontroll och besiktning i fråga om byggnadsföretagets utförande som sker på sätt som kommunen godkänner, dock högst med 6 475 kronor,
• 2. garanti och försäkring i den omfattning och på de villkor boverket föreskriver, dock högst med 5 000 kronor.

11 b §  I fråga om hyres- och bostadsrättshus samt säljarbyggda egnahem får låneunderlaget bestämmas till ett högre belopp än det som kan beräknas enligt 2--11 a §§. Därvid gäller följande:

• 1. Om 15 eller 16 § nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:692) tillämpas på lånet, skall låneunderlaget motsvara kostnaderna enligt det antagna anbudet med skäligt tillägg för sådana kostnader som inte omfattas av anbudet.
• 2. Om 17 § nybyggnadslåneförordningen för bostäder tillämpas på lånet (egenregibygge), skall låneunderlaget motsvara den produktionskostnad som har godkänts vid kostnadsprövningen enligt 22 § nämnda förordning. Kostnader för mark får dock ingå högst med det belopp som skulle ha godtagits om projektet hade upphandlats enligt 15 eller 16 § samma förordning.
• 3. Låneunderlaget för ett säljarbyggt egnahem får dock i fall som avses i 1 eller 2 bestämmas högst till 110 procent av summan av de belopp för byggnadsprojektet som kan beräknas enligt 2--11 a samt 12 och 21 §§.

12 §  Det låneunderlag som har beräknats enligt 2--11 a §§ skall minskas enligt bestämmelserna i andra--fjärde styckena.

Är huset och marken ej i samma ägares hand, skall låneunderlaget minskas med ett belopp som motsvarar det kapitaliserade värdet av avgiften för marken, om inte särskilda skäl talar för annat. Vid beräkningen av det belopp med vilket minskningen skall ske, får hänsyn endast tas till den del av avgiften som belöper på bostäder. Minskningen får inte överstiga summan av de belopp för markkostnader som har beräknats enligt 2 § till den del beloppen avser kostnader som är hänförliga till bostäder och som omfattas av avgiften för marken.

Om låntagaren inte uppfyller sin förbindelse enligt 7 § andra stycket förordningen (1986:694) om handläggning, förvaltning, m. m. av bostadslån och räntebidrag att lämna bofakta skall låneunderlaget minskas med det belopp som boverket föreskriver.

Låneunderlaget skall minskas i den mån bostadsmiljön, lägenheternas utrustning, husets skick i övrigt eller annat särskilt skäl föranleder det.

Andra stycket tillämpas även i sådana fall där låneunderlaget har beräknats enligt 11 b §.

13 §  Låneunderlaget skall motsvara den ombyggnadskostnad som är skälig. Det får dock inte överstiga vare sig det låneunderlag som enligt 3--11 §§ och 12 § fjärde stycket skulle ha beräknats för en motsvarande nybyggnad med tillägg för skäliga kostnader för finplanering och tomtutrustning eller det beräknade värdet av huset i ombyggt skick. I ärenden i vilka både preliminärt och slutligt beslut meddelas får låneunderlaget i det slutliga beslutet inte heller överstiga utgifterna för ombyggnaden med skäligt tillägg för övriga kostnader som belöper på ombyggnaden.

Om lånesökanden är en enskild person, får kostnader för arbete som sökanden utför inte ingå i låneunderlaget. Om lånesökanden är ett handels- eller kommanditbolag, gäller samma begränsning beträffande kostnader för arbete som utförs av en delägare som är enskild person.

14 §  Får enligt bestämmelserna i 24 § andra stycket ombyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:693) kostnader för mark ingå i låneunderlaget, skall dessa ingå med det lägsta av följande belopp:

• 1. Ett belopp som motsvarar 10 procent av den godkända ombyggnadskostnaden.
• 2. Den köpeskilling som låntagaren har betalat för fastigheten eller tomträtten.
• 3. 75 procent av belopp som enligt 2 § denna förordning skulle ha beräknats för en motsvarande nybyggnad eller, om bostadslån för ombyggnad av huset har utgått tidigare, nämnda belopp minskat med belopp för markkostnader som ingick i det låneunderlag som fastställdes i det tidigare låneärendet.

Begränsningen i första stycket 2 skall inte tillämpas om

• 1. förvärvet har skett tidigare än fem år från dagen då ansökan om bostadslån gavs in till kommunen, eller
• 2. ombyggnadskostnaderna är särskilt höga till följd av att ombyggnaden avser kulturhistoriskt värdefull bebyggelse eller till följd av andra liknande omständigheter.

15 §  Bestämmelserna i 12 § andra stycket tillämpas också när belopp för markkostnader ingår i låneunderlaget för ombyggnad. Är detta belopp lägre än belopp enligt 2 § skall dock det kapitaliserade värdet av avgift för marken minskas i motsvarande mån.

16 §  Om lånet avser ombyggnad av en kulturhistoriskt värdefull byggnad eller en byggnad som är av betydelse för en från kulturhistorisk synpunkt värdefull bebyggelsemiljö, får låneunderlaget för ombyggnadskostnaden bestämmas till ett högre belopp än det som skulle ha beräknats för en motsvarande nybyggnad. I dessa fall får låneunderlaget motsvara godkänd kostnad intill 140 procent av summan av de belopp som beräknas enligt 2--11 §§ och tre fjärdedelar av den del av kostnaden som överstiger 140 men ej 200 procent av denna summa.

Låneunderlaget för en ombyggnad enligt första stycket får dock inte överstiga det beräknade värdet av huset i ombyggt skick.

17 §  I sådana fall som avses i 5 § första stycket 7 ombyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:693) skall låneunderlaget motsvara den bidragsgrundande kostnaden minskad med bidraget.

Har i låneunderlaget inräknats kostnader för sådana åtgärder till vilka bidrag har beviljats enligt förordningen (1986:286) om statsbidrag till förnyelseåtgärder i vissa bostadsområden, skall låneunderlaget minskas med summan av det statliga och kommunala bidraget.

18 §  I fråga om lokaler skall bestämmelserna i 2--16 §§ tillämpas i den omfattning boverket föreskriver. Verket får dock föreskriva andra grundbelopp och tillägg för byggnadskostnader.

19 §  Vid beräkning av låneunderlag för nybyggnad av barnstuga får hänsyn inte tas till större våningsyta än som motsvarar ytan för en barnstuga av normal storlek, per plats räknat.

20 §  Pantvärdet skall motsvara låneunderlaget med de tillägg som anges i 21 §. Det får dock bestämmas till lägst ett belopp som motsvarar summan av de belopp för byggnadsprojektet som utan omräkning med justeringsfaktorn 0,8 kan beräknas enligt 2--11 a samt 12 §§.

21 §  Tillägg får göras för värdet av mark, byggnad eller annat som ingick i eller hörde till fastigheten när byggnadsföretaget påbörjades och som inte beaktas vid beräkning av låneunderlaget.

För lokaler som ingår i låneunderlaget får tillägg göras med skäligt belopp för särskilda markkostnader utöver kostnader som beaktas enligt 2 §.

I områden med samlad äldre bebyggelse får tillägg även göras för värdet av andra lokaler än sådana som beaktas vid beräkning av låneunderlaget. Sådant tillägg får dock göras endast om huset till övervägande del innehåller utrymmen till vilka hänsyn tas vid beräkning av låneunderlaget.

22 §  Pantvärdet bestäms med utgångspunkt i det pantvärde som skulle ha fastställts för en motsvarande nybyggnad, dock lägst till ett belopp som motsvarar låneunderlaget eller, om markkostnader inte ingår i låneunderlaget, ett belopp som motsvarar låneunderlaget och den del av underliggande kredit för vilken räntebidrag lämnas enligt 40 § ombyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:693).

23 §  Värdet av andra lokaler än sådana som beaktas enligt 22 § får ingå i pantvärdet om det behövs för att finansiera ombyggnaden.

Om bostadslånet avser ombyggnad av en kulturhistoriskt värdefull byggnad eller en byggnad som är av betydelse för en från kulturhistorisk synpunkt värdefull bebyggelsemiljö, får i pantvärdet ingå värdet av ekonomibyggnader, konsthantverkslokaler, därtill hörande försäljningslokaler, konstnärsateljéer, mindre kontor och andra liknande lokaler under förutsättning att byggnaden och lokalen utgjorde bostadskomplement i den miljö där den fanns tidigare.

24 §  Ytterligare föreskrifter för verkställigheten av denna förordning meddelas av boverket.